A Convenção é a lei interna do condomínio e, por isso, de cumprimento obrigatório por todos, sejam estes condôminos, locatários ou ocupantes a qualquer título. Desta forma, a ninguém é dado o direito de descumpri-la.

Como uma verdadeira “Constituição” situa-se hierarquicamente acima de qualquer outra norma, como o regulamento interno, decisão de assembleia geral, resolução do Conselho Consultivo ou determinações exaradas pelo Síndico.

Diz-se que, abaixo da convenção, todas as demais disposições se constituem em normas infraconvencionais, que só têm eficácia jurídica na medida em que se ajustarem à convenção e jamais com ela conflitarem.

Como é feita uma convenção?

A convenção do condomínio deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, 2/3 (dos terços) das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham a posse ou detenção.

Para valer contra terceiros, a convenção do condomínio, que poderá ser formalizada por instrumento público ou particular, deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis, contendo – no mínimo – as seguintes informações:

I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

II – sua forma de administração;

III – a competência das assembleias, forma de sua convocação e o quorum exigido para as deliberações;

IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores; e

V – o regimento interno.

Dúvida comum é se os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas são equiparados aos proprietários ou não.

A resposta está no próprio Código Civil que, textualmente, assegura a equiparação (artigo 1.334, § 2º).

Assim, por exemplo, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades poderão participar das assembleias gerais, votando ou sendo votado para quaisquer cargos, ainda que não tenham registrado o seu título aquisitivo, seja ele público ou particular.

Igualmente, o promitente comprador poderá solicitar ao síndico ou à administradora que altere a titularidade do boleto de cobrança de condomínio para o seu nome, tendo em vista que, em última análise, no caso de inadimplemento das cotas condominiais, quem por elas irá responder é o adquirente.

Diga-nos, então, alguma vez você já foi impedido de participar de uma assembleia por que o imóvel não estava registrado em seu nome? Já teve negado o pedido de alteração da titularidade do boleto para o seu nome?

Conhecer a Convenção e as regras do condomínio em que se mora são fundamentais para nortear condutas, bem conviver com vizinhos, assim como para embasar nossa participação na gestão do patrimônio comum.

Viva bem, “Vivendo em Condomínio”.