Qualquer um pode estar sujeito a isso, sendo vários os motivos que podem levar alguém a não pagar a cota na data de vencimento.

Via de regra, o inadimplemento da cota condominial impõe ao devedor uma multa por atraso que, segundo o Código Civil, deve ser de 2%. Os juros devem ser os contidos na Convenção.

Caso a convenção seja omissa, a cobrança dos juros deve respeitar o patamar de 1% ao mês.

artigo 1.336, § 1º do Código Civil:

“O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados, ou não sendo previstos, os de (1%) um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito”.

Em primeiro lugar, verifique com o Síndico ou com a administradora a possibilidade de abonar-se a multa e os juros, caso o atraso seja mínimo, por exemplo, de um a cinco dias, e você tenha um histórico de pontualidade.

Na vida, o bom senso deve sempre prevalecer.

Se não houver uma política de flexibilidade oficial do condomínio para o recebimento de cotas recém vencidas, não vale a pena insistir, a não ser que o seu inadimplemento decorra de caso fortuito ou força maior, plenamente justificável.

Pelo lado do administrador do condomínio, há que se compreender que ele funciona como gestor de recursos de terceiros e, nesse sentido, não está autorizado a fazer concessões que não tenham sido previamente aprovadas em assembleia, isto é, a dar isenção ou perdão que implique em perda financeira para o condomínio.

Nesse sentido, tendo em vista o inconveniente da inadimplência e o tortuoso (e caro) caminho de executar os valores judicialmente, recomendamos que os condomínios autorizem o síndico a negociar o recebimento de valores em atraso, o que facilita muito a vida de todos.

Alguns condomínios têm utilizado as seguintes regras:

“O Síndico poderá receber parceladamente o débito do condômino inadimplente, desde que o número de parcelas não ultrapasse o número de meses do seu mandato, salvo se houver aprovação – por maioria – do Conselho Fiscal.”

“A dívida recebida parceladamente deverá incorporar em seu montante os juros simples de 1% ao mês pelo período do parcelamento.”

“Se o atraso da cota não for superior a 5 (cinco) dias e se o condômino tiver mantido a pontualidade dos pagamentos nos últimos 12 (doze) meses, o síndico deverá abonar a multa e os juros.”

Com efeito, assim como nos casos de outros conflitos no condomínio, o melhor caminho é tentar um acordo com o condômino inadimplente sem procedimento judicial, pois não vale a pena propor uma ação de até três ou quatro meses de atraso, que poderá acabar com um acordo em juízo… e, acordo por acordo, melhor fazer um acordo antes [sem gastos com custas processuais].

Em alguns casos, por exemplo, desemprego ou problemas familiares podem ser a causa do atraso, e pode ser que o proprietário sane rapidamente as dívidas.

Veja aqui um modelo de minuta de Termo de Acordo Extrajudicial que pode ser útil para o seu condomínio.

Contudo, caso o condômino insista em não pagar, só resta recorrer à Justiça, sendo que o devedor será citado para quitar a dívida em três dias, sob pena de penhora. Se não ocorrer a quitação do débito, o juiz pode determinar a penhora do dinheiro em contas bancárias ou de bens, o próprio imóvel em questão ou outros. Persistindo a dívida, o imóvel pode ser leiloado.

Deve-se ter em mente que a dívida não autoriza que o condômino inadimplente seja alvo de situações constrangedoras ou vexatórias, como violação de correspondências, impedimento de uso de áreas comuns, tais como piscinas, saunas, churrasqueiras ou salão de festas.

Tais práticas devem ser evitadas, pois podem gerar indenização ao devedor!

“Como é cediço, o mero inadimplemento de taxas condominiais não autoriza, por si só, a suspensão/restrição do condômino ao uso de serviços essenciais e nem ao acesso às áreas comuns de lazer, sob pena de violação ao direito de propriedade e à dignidade da pessoa humana, notadamente em se considerando a existência de meios legais expressamente previstos para a cobrança de dívida condominial.” Acórdão n.922944, 20140710175774APC, Relator: TEOFILO RODRIGUES CAETANO NETO, Revisor: SIMONE COSTA LUCINDO FERREIRA, 1ª TURMA CÍVEL, TJDF, Data de Julgamento: 24/02/2016, Publicado no DJE: 09/03/2016.