Na rotina administrativa do condomínio surgem problemas que demandam solução imediata, para se evitarem danos à estrutura do edifício, às unidades autônomas vizinhas, à boa fama, segurança e utilização normal do edifício. Diante de tais situações, o síndico deixa de cumprir o seu dever se se omitir e, consequentemente, poderá ser destituído e responsabilizado pelos danos que de sua negligência ou omissão resultarem ao condomínio ou individualmente a qualquer condômino.

Fato comum é, por exemplo, a infiltração de água oriunda de apartamento superior ou lateral no apartamento contíguo, ou nas paredes, colunas, áreas de uso comum, elevadores etc. Estando o apartamento vazio ou fechado, em virtude de viagem de seus ocupantes, o síndico tem o dever de acompanhar o condômino prejudicado e tomar medidas imediatas, uma vez que a infiltração não contida tende a propagar-se para as paredes, lajes e colunas adjacentes. Para isso, o síndico pode abrir o apartamento na presença de um membro do Conselho Consultivo, ou duas testemunhas, fechar os registros e ordenar o que não for adiável, e, em seguida, comunicar o fato ao dono do apartamento e cobrar as despesas que tiverem sido feitas. Tais providências são usuais, principalmente, nos edifícios utilizados apenas nos períodos de férias e fins de semana.

Se o dano (vazamento, umidade etc) tiver origem em área de uso comum, caberá ao síndico solucionar o problema com urgência, sob pena de responder regressivamente pelas indenizações que o condômino prejudicado reclamar ao condomínio.

Diz o Código Civil Brasileiro em seu artigo 1.341, § 2º, que se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, isto é, aquelas que venham ultrapassar a alçada do síndico prevista na convenção do condomínio, uma vez determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.

Assim, é importante observar que as obras ou reparos necessários, que forem urgentes, podem ser executados pelo síndico ou pelo condômino, cabendo a um ou ao outro, dar imediata ciência à assembleia.

Desse dispositivo legal surgem vários questionamentos. Por exemplo, a autorização para que o condômino aja é concorrente ou subsidiária. Ou seja, ele pode agir independentemente de falar com o síndico ou somente após cientificá-lo?

Na hipótese de omissão ou demora do síndico como deve o condômino proceder para realizar a obra ou reparo?

Por fim, como ele deve fazer para cientificar a Assembleia?