Embora o art. 22, parágrafo único, alínea “g” da lei do inquilinato (Lei 8.245/91), afirme que a contribuição para constituição do fundo de reserva seja de responsabilidade do locador, o art. 23 prescreve que cabe ao locatário a responsabilidade de recompor parte ou a totalidade do fundo de reserva, desde que utilizado para cobertura de despesas ordinárias.

APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. FUNDO DE RESERVA. Cabe ao locador arcar com as despesas extraordinárias de condomínio, entre as quais se inclui a constituição do fundo de reserva, sendo ônus do locatário apenas o pagamento das despesas ordinárias, onde se insere a reposição desse fundo. Arts. 22, X e parágrafo único, g , e 23, § 1º, i , da Lei n. 8.245/95. Caso em que a prova documental revela que os valores pagos a esse título foram destinados à constituição do fundo de reserva. Outrossim, uma vez não formalizado o alegado ajuste de compensação do valor do fundo de reserva no aluguel mensal, o conjunto probatório é insuficiente para respaldar a defesa da ré, a qual tem o dever de restituir, na forma simples, os valores indevidamente pagos pelos locatários, com seus consectários. Reconhecimento, de ofício, da prescrição trienal das parcelas adimplidas anteriormente a agosto de 2012. Art. 206, § 3º, IV, do CC e art. 487, II, do CPC. APELAÇÃO PROVIDA EM PARTE. (Apelação Cível Nº 70076385020, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Cláudia Maria Hardt, Julgado em 26/04/2018).

(TJ-RS – AC: 70076385020 RS, Relator: Cláudia Maria Hardt, Data de Julgamento: 26/04/2018, Décima Sexta Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 03/05/2018)

O que tem que ser analisado, caso a caso, é como o fundo de reserva é utilizado pelo Condomínio. Se for para despesas ordinárias, o valor cabe ao locatário. Se for para extraordinárias, cabe ao locador.

Dessa forma, basicamente, há duas formas de se proceder: ou o locador paga o fundo de reserva e cobra a reposição do inquilino no curso ou no final do contrato (depois de apurar o que foi utilizado para despesas ordinárias); ou o contrário, o locatário paga mensalmente e, no final do contrato, apura o que tem que ser restituído.

A melhor forma de fazer isso é ajustando como as partes vão proceder durante o contrato, a fim evitar “surpresas” no futuro ou discussões que acabem levando as partes ao Judiciário.

Moral da história, o que deve prevalecer é o bom senso para que o locador e o locatário encontrem a melhor forma de cumprir o que determina a lei.