Além da convenção, que normalmente estabelece as normas gerais do condomínio, bem como os direitos e deveres dos condôminos e a destinação das partes comuns e privativas, cada vez mais se mostra necessária a aprovação de um regulamento interno que normatize com maior detalhamento aspectos não contemplados na norma matriz (a convenção). Abaixo, segue uma minuta genérica que poderá ser adaptada e compatibilizada com a convenção do seu condomínio:

 

MINUTA DE REGULAMENTO INTERNO

  

REGULAMENTO INTERNO DO CONDOMÍNIO _____________________________

 

Por este instrumento particular, os condôminos do Condomínio ___________________________ – em Assembleia Geral Extraordinária – resolvem aprovar o Regulamento Interno do condomínio com fundamento no artigo 1334, inciso V, do Código Civil Brasileiro, o que fazem na forma dos artigos seguintes:

 

CAPÍTULO I

 

Disciplina de uso das partes privativas e comuns

 

Seção I

Disposições Gerais

 

Art. 1º. O Condomínio terá destinação exclusivamente residencial, não podendo os seus moradores, em qualquer época, dar à sua unidade autônoma utilização diversa de sua finalidade.

Art. 2º.  Pelo presente Regulamento Interno equipara-se ao condômino:

I – O possuidor, a qualquer título;

II – Os ocupantes da unidade autônoma;

III – Os visitantes ou convidados;

IV – Os empregados domésticos, temporários ou eventuais.

Art.3º. O uso das partes privativas e comuns deverá obedecer ao direito de vizinhança, às regras estabelecidas pela Convenção de Condomínio, por este Regulamento Interno, pelos bons costumes e pelos princípios morais indispensáveis para uma convivência comunitária saudável e equilibrada.

Art. 4º. No que couber, as normas do presente regulamento também deverão ser observadas pelos empregados do condomínio.

Art. 5º. Os condôminos declaram aceitar a criação do Órgão Disciplinar e de Mediação, formado pelo Conselho Consultivo e subsíndicos, para desempenhar as funções designadas neste regulamento.

  

Seção II

Do uso das partes privativas

 

Art. 6º. Os condôminos se obrigam a não ceder, alugar, emprestar ou usar as unidades para: clubes de jogos ou danças, oficinas ou quaisquer atividades empresariais que venham a causar incômodo, perturbação do sossego ou risco à saúde ou vida dos demais condôminos: (Infração: grave).

Art. 7º. São expressamente proibidos independentemente de medição de nível sonoro, os ruídos produzidos, em geral, por animais, por instrumentos musicais ou aparelhos receptores de rádio ou televisão ou reprodutores de sons, ou ainda de viva voz, de modo a incomodar a vizinhança, provocando o desassossego, a intranquilidade ou desconforto: (Infração: leve).

Parágrafo único. Também são expressamente proibidos independentemente de medição de nível sonoro os ruídos produzidos por furadeiras ou quaisquer outras atividades, tais como: arrastar móveis, pequenas obras, manutenções ou serviços no horário de 22:00h às 8:00h: (Infração: leve).

Art. 8º. As reuniões informais, festas e congêneres, realizadas no interior dos apartamentos, também deverão observar o disposto no artigo 3º, de modo a não perturbar a tranquilidade e o sossego dos demais moradores: (Infração: leve).

Art. 9º.  Não será permitido aos condôminos, no uso das partes privativas:

I – Remover pó dos tapetes, cortinas ou partes das unidades autônomas, senão com aspiradores dotados de dispositivos que impeçam a sua dispersão: (Infração: leve);

II – Estender roupas, tapetes ou quaisquer outros objetos, nas janelas, nas varandas ou em quaisquer outros lugares que sejam visíveis do exterior ou a onde estejam expostos ao risco de caírem: (Infração: leve);

III – Lançar quaisquer objetos ou coisas, tais como papéis, detritos, cigarros ou líquidos pelas janelas e varandas: (Infração: leve);

IV – Decorar as paredes, portas e esquadrias externas com cores ou tonalidades diversas daquelas que são empregados no edifício, inclusive às varandas e tetos, ressalvado o disposto no Ato de Disposições Transitórias: (Infração: grave);

V – Fechar ou envidraçar as varandas (Infração: grave);

VI – Durante o expediente, utilizar os empregados do condomínio para serviços particulares: (Infração: leve);

VII – Manter substâncias, instalações ou aparelhos que causem perigo à segurança e à solidez do Edifício ou incômodo aos demais condôminos, inclusive botijões de gás:(Infração: grave);

VIII – Sobrecarregar a estrutura e as lajes do Edifício com peso superior a 250 kg/m²:(Infração: grave);

IX – Fracionar a sua unidade autônoma, para o fim de aliená-la ou locá-la para mais de uma pessoa separadamente: (Infração: grave);

X – Por si ou por intermédio de terceiros, destinar a sua unidade autônoma para habitação coletiva em forma de república: (Infração: grave);

XI – Colocar ou exibir cartazes, letreiros, anúncios, bandeiras ou similares, nas janelas, varandas e fachadas externas dos edifícios, ou em qualquer lugar que comprometa as suas fachadas: (Infração: leve);

XII – Colocar vasos de plantas ou quaisquer outros objetos nas janelas, varandas, peitoris, sacadas ou em outros locais de onde estejam expostos a cair, a fim de se evitar acidentes, ou que comprometam a estética da fachada do edifício: (Infração: média);

XIII – Realizar serviços nas varandas que venham a gerar poeira, serragem, fuligem ou quaisquer outros resíduos que venham a incomodar as unidades vizinhas: (Infração: média);

XIV – Instalar toldos de modelo e cores diferentes daquelas que forem aprovadas pela Assembleia, ressalvado o disposto no Ato de Disposições Transitórias: (Infração: grave).

 

Seção III

Do uso das partes e coisas comuns

 

Art. 10. Todos os moradores têm, igualmente, livre direito de uso sobre as partes comuns do Condomínio, ressalvados os casos previstos neste regulamento.

Art. 11. No uso das partes comuns, não é permitido aos condôminos:

I – Executar serviços de mecânica, consertar veículos automotores, bicicletas ou quaisquer outros objetos, especialmente, nas calçadas e nas pistas de rolamento de veículos, exceto serviços emergenciais: (Infração: média);

II – A prática de jogos infantis, exceto nas áreas destinadas para este fim, desde que não incomode a terceiros: (Infração: leve);

III – Soltar balões, fogos de artifício e afins: (Infração: gravíssima);

IV – Realizar festas, reuniões ou aglomeração de pessoas, passeatas ou demais manifestações sociais: (Infração: grave);

V – Instalar quaisquer objetos fixos ou removíveis, tais como: vasos, bancos ou cadeiras, salvo com autorização da assembleia: (Infração: média);

VI – Realizar obras ou modificações, tais como: instalação de barreiras, correntes ou quaisquer outros dispositivos que comprometam a livre circulação ou a estética da área comum, salvo com autorização: (Infração: grave);

VII – Autorizar o ingresso e a permanência de veículos de visitantes, exceto no uso de sua própria vaga: (Infração: grave);

VIII – Autorizar o ingresso de vendedores ambulantes, panfleteiros ou de pessoas a procura de emprego: (Infração: grave);

IX – Andar de patins, bicicleta ou similares nos corredores dos andares (Infração: leve);

X – Obstruir a tubulação comum da antena coletiva e dos interfones:(Infração: grave).

Art. 12. É proibido manter animais de quaisquer espécies nas áreas comuns do condomínio:(Infração: média).

Parágrafo primeiro. Os cães só poderão transitar no interior do Condomínio devidamente encoleirados e vacinados, e os de maior porte, com focinheira: (Infração: média).

Parágrafo segundo. Os animais só poderão ser transportados nos elevadores de serviço, preferencialmente, no colo do seu dono, salvo em caso de paralisação temporária ou manutenção do elevador: (Infração: média).

Parágrafo terceiro. Os donos dos animais são responsáveis pelos danos que estes possam causar, bem como pela retirada e limpeza dos dejetos de qualquer parte das áreas comuns: (Infração: leve).

 

Subseção I

Do uso das garagens

 

Art. 13.  As vagas de garagem são de uso exclusivo dos condôminos, sendo vedada a locação, cessão ou comodato das vagas a pessoas não moradoras do condomínio: (Infração: grave).

Parágrafo primeiro. É obrigatório o cadastramento de moradores e veículos, na forma definida pela Administração, a fim de que se possa realizar o controle de acesso de pessoas: (Infração: leve).

Parágrafo segundo. Os veículos dos moradores serão identificados por adesivos especialmente confeccionados, ou marcas identificadoras, sendo obrigatório o seu uso: (Infração: leve).

Parágrafo terceiro. O adesivo ou marca identificadora somente será entregue ao morador após o cadastramento pessoal e do veículo.

Parágrafo quarto. Os condôminos que estiverem em dia com as obrigações condominiais poderão participar do sorteio das vagas de garagem flutuantes, sendo necessário aos moradores, não proprietários, a apresentação e entrega de procuração do condômino, com firma reconhecida.

Art. 14. Os veículos que estiverem indevidamente estacionados nas áreas comuns do condomínio ou não estiverem adequadamente cadastrados e identificados, ensejarão:

I – A aplicação de advertência ao morador;

II – A aplicação da multa prevista para as infrações leves;

III – Em caso de reincidência ou comportamento antissocial, a infração será considerada grave e, além da aplicação da multa, será procedido à remoção compulsória do veículo.

Art. 15. Os condôminos deverão estacionar os seus veículos em suas respectivas vagas de forma centralizada, de modo a não dificultar o acesso e manobra dos demais veículos.

Parágrafo único. É proibida a utilização da vaga de garagem para mais de um veículo, ainda que motocicletas: (Infração: leve).

 

Art. 16. A velocidade máxima permitida aos veículos automotores, no interior do condomínio, é de 10 km/h, sendo obrigatório o tráfego com os faróis acesos, mesmo durante o dia: (Infração: média).

Parágrafo único. A preferência deverá ser dada ao veículo que estiver saindo do condomínio pelo pavimento de garagem superior (G), devendo, quem estiver na rua, observar as sinaleiras. No pavimento de garagem térreo (T), a preferência deverá ser dada ao veículo que estiver entrando no condomínio, especialmente, nos horários de maior fluxo de veículos na rua.

 

Subseção II

Do uso dos elevadores

 

Art. 17. Dos três elevadores de cada bloco, dois são destinados ao transporte de passageiros (social) e um destinado ao transporte de passageiros e carga (serviço).

Art. 18. Não é permitido o uso do elevador social para:

I – Transporte de cargas de qualquer espécie, inclusive carrinhos de compras (supermercado): (Infração: leve);

II – Transporte de animais de qualquer porte: (Infração: leve);

III – Entrega de produtos e mercadorias: (Infração: leve);

IV – Transporte de bicicletas: (Infração: leve).

Art. 19. Em relação ao elevador social, também não será permitido:

I – O tráfego de pessoas descalçadas, sem camisa ou em trajes de banho: (Infração: leve);

II – Fumar: (Infração: grave);

III – Lançar detritos de quaisquer espécies em seu interior: (Infração: leve).

Art. 20. Os elevadores de serviço serão destinados, especialmente:

I – Para o transporte de cargas e objetos de maior volume, respeitado o limite de peso;

II – Para os serviços de entrega em domicílio;

III – Para o transporte dos carrinhos de compras;

IV – Para o transporte de animais.

Parágrafo único. Aplica-se ao uso do elevador de serviço, as disposições do artigo 19.

 

Subseção III

Dos Carrinhos de Compras

 

Art. 21. Os carrinhos de compras serão distribuídos e identificados entre os dois blocos do condomínio, devendo a metade deles ficar posicionado no primeiro andar da garagem (pavimento térreo) e a outra metade no segundo andar da garagem (pavimento “G”).

Art. 22. Os carrinhos de compras não poderão ser utilizados para carregar entulho de obra, materiais de construção ou objetos cujo peso possam danificá-los:(Infração: média).

Art. 23. Após o uso, o condômino deverá restituir o carrinho para o local de origem, abstendo-se de deixá-lo nos corredores ou dentro dos elevadores: (Infração: leve).

Art. 24. Poderão ser instaladas chaves para controle de uso dos carrinhos de compras, cabendo a cada unidade autônoma uma única e distinta chave.

Parágrafo primeiro. Em caso de perda, extravio ou danificação da chave a reposição será feita às expensas do condômino.

Parágrafo segundo. O condômino poderá solicitar uma ou mais chaves para os demais moradores da sua unidade, devendo, entretanto, reembolsar o condomínio da respectiva despesa.

Parágrafo terceiro. Havendo mais de uma chave por unidade, esta será identificada por uma letra adicional ao lado do número.

Parágrafo quarto. A cada chave corresponderá uma identificação na administração.

 

Subseção IV

Do uso do Playground: quadra de esporte e parque infantil

 

Art. 25. O Playground funcionará das 8:00h às 22:00h.

Art. 26. Crianças menores de 05 (cinco) anos deverão estar acompanhadas do seu responsável.

Art. 27. A prática de jogos com bola somente será permitida dentro da quadra de esportes.

Art. 28. O parque infantil será utilizado por crianças de até 7 anos de idade, respeitado os limites e destinação etária de cada brinquedo.

Art. 29. Os pais ou responsáveis deverão zelar pelo bom uso e conservação dos brinquedos, devendo comunicar à administração quaisquer defeitos ou má utilização.

Parágrafo único. O condomínio não tem o dever de guarda e vigilância sobre a conduta dos usuários dos equipamentos do playground, especialmente, dos menores, não podendo ser responsabilizado por quaisquer danos ou acidentes ocorridos em suas dependências.

 

 

Subseção V

Do uso da churrasqueira

 

Art. 30.  A reserva para uso da churrasqueira está condicionada à aceitação das regras prescritas neste termo, às diretrizes discriminadas no termo de reserva e ao pagamento da importância correspondente a 20% do valor da cota condominial.

Parágrafo único. Os valores recebidos pelo condomínio pela utilização da churrasqueira deverão ser reinvestidos nela e, não havendo necessidade, serem depositados em conta corrente de investimento ou caderneta de poupança específica.

Art. 31. A churrasqueira poderá ser utilizada pelos condôminos mediante prévia reserva em formulário próprio encontrado na administração do condomínio.

Parágrafo único. O condômino deverá apresentar, antes do início da festa, a lista com a relação dos seus convidados, a qual deverá ficar na portaria, a fim de que seja efetuado o controle do acesso de pessoas nas dependências do condomínio.

Art. 32. Somente o condômino regularmente cadastrado na administração e em dia com o pagamento das quotas condominiais e demais obrigações poderá reservar e utilizar a churrasqueira.

Art. 33. Uma vez reservada a churrasqueira, essa só poderá ser utilizada pelo condômino responsável pela reserva, sendo vedado à transferência a qualquer título, cessão ou empréstimo a outro condômino ou a terceiro.

Art. 34. O horário de utilização da churrasqueira será das 9:00 h às 22:00h, não prorrogável sob qualquer pretexto.

Art. 35. Em relação ao uso da churrasqueira, não será permitido:

I – A utilização de aparelhagem de som, a apresentação de música ao vivo ou do uso de microfones e karaokê, que perturbem o sossego alheio. (Infração: grave);

II – A reprodução de músicas com palavras de calão, com apologia a contravenções ou atentatórias contra a moral e os bons costumes: (Infração: média);

III – O uso de fogos de artifício: (Infração: gravíssima).

Art. 36. A reserva para uso da churrasqueira não confere aos convidados do condômino (incluindo crianças), o direito de uso da piscina, da sauna, da quadra de esportes, do parque infantil e do salão de festas, devendo o espaço utilizado pelo condômino limitar-se à área da churrasqueira, observando ainda o seguinte:

I – O condômino deverá cuidar para que os seus convidados não utilizem ou sujem outras áreas comuns do condomínio, especialmente, o parquinho infantil e a piscina: (Infração: média);

II – Não será permitida a permanência de convidados e formação de grupos de pessoas fora da área do playground destinada à churrasqueira, especialmente, nas portarias dos prédios, nos jardins do pavimento térreo, nas garagens, nas escadarias, nos corredores e demais áreas comuns: (Infração: leve).

Art. 37. O Condômino se comprometerá a zelar para que seja mantida a ordem, de modo a não ser perturbada a tranquilidade geral dos condôminos, em todos os horários, assumindo pessoalmente a responsabilidade perante queixas e eventuais sanções que a Lei comine para o caso, podendo também resultar em cobrança de multa equivalente ao valor global de duas cotas condominiais, conforme Convenção do Condomínio e Regulamento Interno.

Parágrafo único. O Condômino, ao utilizar a churrasqueira, responsabilizar-se-á – independentemente de culpa – pelos danos causados ao condomínio.

 

 

Subseção VI

Do uso da piscina e da sauna

 

Art. 38. A piscina estará disponível para utilização dos condôminos de terça-feira a domingo, no horário de 8:00 h às 18:00h, salvo no horário de verão, quando o horário poderá ser prorrogado até às 19:00h, sendo vedado o uso por funcionários e não moradores: (Infração: média).

Art. 39. Crianças menores de 10 (dez) anos, ou as que não saibam nadar, independentemente da idade, deverão estar acompanhadas do seu responsável.

Parágrafo primeiro. A piscina poderá ser utilizada por babás ou outra pessoa que, representando o responsável, esteja incumbida de vigiar as crianças menores de 5 (cinco) anos.

Art. 40. Na utilização da piscina, não será permitido:

I – O uso de óleos ou cremes bronzeadores: (Infração: leve);

II – O uso de copos e garrafas de vidro: (Infração: leve);

III – Deixar na área da piscina restos de detritos, tais como: cascas de frutas, embalagens de alimentos, papéis, latas, pontas de cigarro, palitos de fósforo etc: (Infração: leve);

IV – A prática de jogos aquáticos e o uso de nadadeiras ou pranchas que prejudiquem a sua utilização pelos demais condôminos: (Infração: leve);

V – A utilização de aparelhos sonoros: (Infração: leve);

VI – Utilizar vestuário inadequado para o uso da piscina, tais como shorts, bermudas e camisas: (Infração: leve);

VII – A presença de animais: (Infração: grave).

Art. 41. O condômino usuário deverá utilizar a ducha e lavar-se antes de adentrar na piscina.

Art. 42. O condomínio não está obrigado à contratação de guarda-vidas nem de disponibilizar vigilância contínua para os usuários da piscina, conforme disposto em lei, estando, pois, isento de qualquer responsabilidade em relação a danos eventualmente sofridos pelos condôminos.

Art. 43. O horário e os dias de funcionamento da sauna serão definidos pela administração de acordo com o que for estabelecido pela assembleia, em conformidade com a conveniência do condomínio, tendo em vista as medidas de economia e racionamento adotadas.

Art. 44. Não será permitido o uso da sauna por menores de 18 anos desacompanhados dos pais ou responsáveis: (Infração: média).

Parágrafo primeiro. Os maiores de 16 anos poderão utilizar a sauna mediante autorização por escrito, em formulários próprios, dados pelos pais.

Parágrafo segundo. O condômino interessado em utilizar a sauna deverá solicitar ao responsável pela administração ou, na falta deste, ao encarregado pela manutenção que abra e acenda o aquecedor.

Parágrafo terceiro. Não é permitido aos condôminos manusear diretamente o equipamento da sauna, o que sempre deverá ser feito pelo funcionário do condomínio.

 

Subseção VII

Do uso do salão de festas

 

Art. 45. A reserva para uso do salão de festas está condicionada à aceitação das regras prescritas no respectivo termo, bem como ao pagamento da importância correspondente a 20% do valor da cota condominial, paga no ato da reserva.

Art. 46. Somente o condômino regularmente cadastrado na administração poderá reservar e utilizar o salão de festas: (Infração: grave).

Art. 47. Uma vez reservado o salão de festas, este só poderá ser utilizado pelo condômino responsável pela reserva, sendo vedado à transferência a qualquer título, cessão ou empréstimo a outro condômino ou a terceiro: (Infração: grave).

Art. 48. O condômino não poderá se utilizar: a) de música ao vivo ou de microfones em volume que incomode aos demais condôminos; b) da colocação de fritadeiras elétricas ou a gás, bem como de churrasqueiras móveis no interior ou do lado de fora do Salão de Festas: (Infração: média).

Parágrafo único. O condômino deverá apresentar, antes do início da festa, a relação dos convidados à portaria, a fim de que seja efetuado o controle do acesso de pessoas nas dependências do condomínio: (infração: grave).

Art. 49. O volume da aparelhagem de som e das conversas dos convidados deverá ser moderado até às 22h, sendo que, após esse horário, o volume do som deverá ser ambiente (baixo) a fim de não incomodar os demais condôminos: (Infração: grave).

Art. 50. O Condômino é direta e objetivamente responsável por quaisquer danos que venham a ser causados no salão de festas, suas instalações e acessórios, ou em qualquer parte da área comum, independentemente da verificação de culpa pelos atos praticados por ele, seus prepostos, prestadores de serviços ou convidados.

Art. 51. A reparação dos danos deverá ser imediata, sob pena de ser esta realizada pelo condomínio às expensas do condômino, e lançada na cobrança da próxima quota condominial, sem prejuízo da multa aplicável.

Art. 52. O Condômino declara se comprometer a zelar para que seja mantida a ordem, de modo a não ser perturbada a tranquilidade geral dos condôminos, em todos os horários, assumindo pessoalmente a responsabilidade perante queixas e eventuais sanções que a Lei comine para o caso, podendo também resultar em cobrança de multa equivalente ao valor global de duas cotas condominiais, conforme Convenção do Condomínio e Regulamento Interno.

Art. 53. Não será permitida a permanência de convidados e formação de grupos de pessoas fora da área do playground destinada ao salão de festas, especialmente, nas portarias dos prédios, nos jardins do pavimento térreo, nas garagens, nas escadarias, nos corredores e demais áreas comuns: (Infração: leve).

Art. 54. Para ornamentação do salão, deverão ser utilizados os ganchos de parede e teto já existentes no salão, sendo permitido o uso da fita crepe somente no local reservado do painel, para não danificar a pintura do teto e das paredes.

Art. 55. É proibido o uso de pregos, tachinhas e similares nas paredes do salão de festas.

Art. 56. O condômino se compromete a devolver o salão inteiramente vazio até às 9 horas do dia seguinte ao do início da festa.

Art. 57. A chave do Salão deverá ser entregue na portaria.

Art. 58. A entrada de veículos de entrega deverá obedecer, preferencialmente, ao disposto no art. 11, inciso VII, deste regulamento, podendo, se for o caso, ser autorizado pela administração o descarregamento de objetos em outro espaço: (Infração: média).

 

Seção IV

Disposições Gerais

Dos Direitos e Deveres dos Condôminos

 

Art. 59. São direitos dos condôminos:

a) usar, gozar e dispor de sua unidade autônoma, de acordo com respectivo destino, desde que não prejudique a segurança, não cause danos aos demais condôminos e não infrinja as normas legais e as disposições deste Regulamento; b)usar e gozar das partes comuns do condomínio, desde que não impeçam o uso ou o gozo dos demais condôminos, observadas as mesmas restrições da alínea anterior; c)manter em seu poder, as chaves dos portões principais de acesso ao condomínio; d)examinar, a qualquer tempo, os livros e arquivos da administração e pedir esclarecimentos ao administrador ou ao síndico; e)comparecer às Assembleias e nelas discutir, votar e ser votado; f)denunciar ao Síndico qualquer irregularidade observada.

Art. 60. São deveres dos condôminos:

a)guardar o decoro e respeitar o uso das coisas e partes comuns, não as usando, nem permitindo que as usem, bem como as respectivas unidades autônomas, para fins diversos daqueles que se destinam; b)não usar as respectivas unidades autônomas, nem alugá-las ou cedê-las para atividades ruidosas ou a pessoas de maus costumes, ou para instalação de qualquer atividade ou depósito de qualquer objeto capaz de causar danos ao condomínio ou incomodo aos demais comunheiros; c) não utilizar os empregados do condomínio para serviços particulares, dentro do horário de seus expedientes; d)contribuir para as despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio, na proporção de 1/194 para cada um, efetuando o recolhimento nas ocasiões oportunas; e)contribuir para o custeio de obras determinadas pela Assembleia, na forma e na mesma proporção de 1/194 para cada um; f)comunicar imediatamente ao Síndico a ocorrência de moléstia contagiosa em sua unidade autônoma; g)colocar o lixo nos lugares apropriados, devidamente embrulhados e em pequenos volumes (Infração: leve); h)não colocar entulhos ou restos de materiais de obra nas calçadas, devendo, por conta própria, acionar o serviço de remoção; i)reparar no prazo de 48 horas os vazamentos ocorridos na canalização secundária que sirva privativamente à sua unidade autônoma, bem como manter a impermeabilização das jardineiras, varandas e banheiros, respondendo pelos danos que ditos vazamentos e infiltrações vierem a causar na unidade autônoma de terceiros (Infração: grave); j)não instalar aparelhos individuais de ar condicionado nas fachadas externas do edifício, salvo nos nichos projetados e construídos especialmente para este fim (Infração: grave); k)instalar mangueira ou dispositivo de dreno ou vaporização nos aparelhos de ar condicionado.

 

Subseção I

Dos horários e procedimentos para mudança

 

Art. 61. O horário de mudanças é de 8:00h às 18:00 horas, de segunda a sábado.

Parágrafo primeiro. Toda e qualquer mudança deverá estar concluída até as 18:00h: (Infração: média).

Parágrafo segundo. Só serão permitidas mudanças mediante prévia identificação e notificação do dia e horário à Administração.

Parágrafo terceiro. A mudança deverá ser transportada somente pelos elevadores de serviço, respeitado o limite de peso do equipamento.

Parágrafo quarto. O agendamento das mudanças deverá ser afixado no quadro de avisos, a fim de que os demais condôminos, dela tomando ciência, possam utilizar o segundo elevador social para o transporte de coisas a eles vedados nos termos do artigo 18 deste regulamento.

 

Subseção II

Das reformas nas unidades autônomas

 

Art. 62. O condômino deverá comunicar à Administração com antecedência mínima de dois dias úteis as reformas a serem efetuadas na sua unidade autônoma, salvo nos casos de força maior.

Art. 63. Será permitida a realização de obras nas unidades autônomas no horário de 8:00h às 17:30h, de segunda a sexta-feira; e de 8:00h às 14:00h durante os sábados, salvo nos casos comprovadamente de força maior: (Infração: grave).

Parágrafo primeiro. Se a reforma da unidade autônoma se constituir na substituição da tubulação de água dos banheiros ou cozinha, o condômino deverá previamente solicitar informações à administração, a fim de adequar as suas instalações às do prédio, especialmente, naquelas colunas (tubulação tronco) que ainda não tiverem sido substituídas.

Parágrafo segundo. É obrigatório que, antes do início da obra, o condômino avise ao proprietário da unidade do pavimento inferior e das unidades laterais, se for o caso, solicitando à administração que seja procedida vistoria preventiva.

Art. 64. O entulho retirado da obra deverá ser acondicionado em sacos plásticos de 20 litros (apropriados para entulho), no local indicado pela administração, cabendo ao condômino ou morador providenciar, às suas expensas, a retirada no prazo máximo de 72 horas, salvo motivo de força maior: (Infração: leve).

 

Subseção III

Do procedimento de descarte do lixo

 

Art. 65.  O lixo produzido pelos condôminos deverá ser descartado de acordo com o estabelecido neste regulamento.

Art. 66.  O lixo orgânico deverá ser embalado em sacos plásticos e, posteriormente, lançado no tubo coletor existente nos pavimentos dos edifícios: (Infração: leve).

Parágrafo primeiro. É proibido deixar sacos de lixo com matérias orgânicas (restos de comida, fraldas descartáveis etc.) no interior das lixeiras: (Infração: leve).

Parágrafo segundo. É proibido despejar lixo orgânico in natura, especialmente, restos de comida, diretamente no tubo coletor das lixeiras: (Infração: leve).

Art. 67. O lixo reciclável não deverá ser lançado no tubo coletor da lixeira, mas acondicionado em sacos plásticos ou caixas de papelão[2], que deverão ser depositados no chão do compartimento da lixeira existente nos andares ou acondicionados diretamente nos coletores específicos instalados na área comum das garagens e playground.

Parágrafo único. As lâmpadas ou quaisquer outros materiais de vidro, quebrados ou não, não poderão ser lançados no tubo coletor. Quando quebrados, deverão estar devidamente embalados ou acondicionados para evitar acidentes com os funcionários ou demais condôminos.

Art. 68. São considerados recicláveis:

I – As caixas de papelão;

II – O papel branco;

III – As revistas, livros, apostilas, cadernos sem espiral e jornais;

IV – As garrafas plásticas (PET) de refrigerante, água mineral, óleo de soja e similares (plásticos finos);

V – As garrafas plásticas (PP) de embalagens de amaciantes, água sanitária e produtos de limpeza em geral (plásticos duros);

VI – As latas de alumínio em geral;

VII – Os metais ferrosos.

Art. 69.  As revistas e latas também poderão ser acondicionadas em sacolas plásticas (do tipo supermercado) e colocadas no chão das lixeiras dos andares, até a aquisição e instalação de coletores específicos.

Art. 70. As latas e garrafas deverão ser lavadas antes de serem jogadas fora, a fim de preservar a limpeza das áreas comuns, bem como para evitar a atração de insetos.

Art. 71. As portinholas e as portas das lixeiras devem ser sempre mantidas fechadas.

 

CAPÍTULO II

Do pagamento das quotas condominiais

 

Art. 72. O pagamento das quotas condominiais será feito por meio de cobrança bancária, sendo vedado o depósito livre em conta corrente, seja ele identificado ou não.

Parágrafo primeiro. O depósito inadvertidamente realizado em conta corrente não liberará o condômino do pagamento da quota correspondente e, tão pouco, dos efeitos da mora.

Parágrafo segundo. O condômino que realizar o depósito do valor correspondente à quota condominial diretamente na conta corrente do Condomínio se sujeitará ao pagamento da multa disciplinar correspondente a 50% do valor global da quota.

Art. 73. Ao condômino que não pagar a quota condominial até o seu vencimento, será aplicada a multa de 2%, além dos juros de mora de 1% ao mês, cobrados pro rata die.

Parágrafo primeiro. Vencida e não paga a quota condominial até o dia 30 do mês correspondente, o síndico poderá enviar o débito para cobrança por meio de advogado que, na cobrança extrajudicial, acrescerá o percentual de 10% sobre a dívida, e, na judicial, o percentual de 20%.

Parágrafo segundo. Além de multa, mora e honorários advocatícios, estipulados no parágrafo anterior, o condômino inadimplente também estará sujeito ao pagamento das despesas decorrentes da cobrança extrajudicial e das custas judiciais, se for o caso.

Parágrafo terceiro. O Síndico poderá receber parceladamente o débito do condômino inadimplente, desde que o número de parcelas não ultrapasse o número de meses do seu mandato, salvo se houver aprovação – por maioria – do Conselho Fiscal.

Parágrafo quarto.  A dívida recebida parceladamente deverá incorporar em seu montante os juros simples de 1% ao mês pelo período do parcelamento.

Art. 74. Juntamente com a quota condominial será cobrado o fundo de reserva de 10%, os rateios de água e luz, bem como as multas aplicadas no período.

Parágrafo primeiro. Caso o condômino deseje receber a cobrança bancária em outro endereço, serão agregadas à quota as respectivas despesas de expediente e postagem, definidas pela administração.

Parágrafo segundo. Também será cobrado junto com a cota condominial o fundo de reserva especial:

I – de 5% sobre o valor da cota, destinado a cobrir o pagamento anual do 13º Salário e férias dos empregados.

II – de 0,56% sobre o valor da cota para pagamento de cestas de natal dadas aos empregados.

Parágrafo terceiro. Poderão ser constituídos outros fundos de reserva de caráter especial destinados a reunir recursos para obras, reformas, substituição de equipamentos e despesas de maior valor.

 

CAPÍTULO III

Das Assembleias Gerais

 

Art. 75. As Assembleias Gerais serão convocadas mediante carta registrada, por meio de aviso devidamente protocolado no Livro próprio e pela fixação do edital nos quadros de aviso.

Parágrafo primeiro. As Assembleias Gerais serão convocadas pelo Síndico ou por condôminos que representem, pelo menos, um quarto (1/4) do Condomínio, e serão realizadas no próprio condomínio, salvo motivo de força maior.

Parágrafo segundo. As convocações indicarão o resumo da ordem do dia, a data, a hora e o local da Assembleia e serão assinadas pelo Síndico ou pelos condôminos que as fizerem.

Parágrafo terceiro. Entre a data da convocação e a realização da Assembleia deverá medear um prazo de 05 (cinco) dias, no mínimo.

Parágrafo quarto. As Assembleias Extraordinárias poderão ser convocadas com prazo mais curto do que o mencionado no parágrafo anterior, quando houver comprovado urgência.

Parágrafo quinto. É lícito, no mesmo anúncio, fixar o momento em que se realizará a Assembleia em primeira e em segunda convocação, medeando entre ambas o período de 1 (uma) hora.

Parágrafo sexto. Nas Assembleias Gerais destinadas ao sorteio das vagas de garagem flutuantes, será observado o seguinte procedimento:

I – Só poderão participar do sorteio os condôminos que estiverem em dia com o pagamento de todas as obrigações condominiais;

II – Entre a primeira convocação e a segunda convocação da Assembleia será elaborada uma lista com os condôminos candidatos ao sorteio das vagas;

III – Após a segunda convocação, não serão mais admitidas inscrições para o sorteio, podendo, contudo, os retardatários elaborarem lista de suplência para o caso de sobra ou desistência de vagas;

IV – A ordem da suplência será determinada pelo sorteio, primeiro, dos condôminos não contemplados na assembleia, e, em continuação pelo nome dos condôminos retardatários por ordem de chegada.

V – Os condôminos deverão pagar o aluguel pelo uso da vaga de garagem flutuante juntamente com a cota condominial. A inadimplência superior a 30 dias acarretará a perda do direito de uso da vaga.

Parágrafo sétimo. O Síndico endereçará as convocações para as unidades dos respectivos condôminos, salvo se tiverem estes, em tempo oportuno, feito a comunicação de outro endereço para o qual devam ser remetidas.

Parágrafo oitavo. O sorteio das vagas flutuantes será realizado a cada seis (06) meses.

Art. 76. As Assembleias serão presididas por um condômino especialmente aclamado, o qual escolherá, entre os presentes, o secretário, que lavrará a ata dos trabalhos no livro próprio.

Parágrafo primeiro. É defeso ao Síndico presidir ou secretariar os trabalhos das Assembleias.

Parágrafo segundo. Para secretariar a Assembleia e lavrar a respectiva ata, poderá ser contratado profissional qualificado.

Parágrafo terceiro. Antes do início das explanações, debates e votações nas Assembleias serão lidos pelo presidente o edital de convocação com a respectiva ordem do dia e o resumo das principais reclamações existentes no Livro de Ocorrências no período.

Parágrafo quarto. Feita a leitura a que se refere o parágrafo anterior, o Presidente dará ao síndico a palavra sobre o primeiro item da ordem do dia, a fim de que ele – objetivamente – fundamente e esclareça à Assembleia sobre o ponto a ser tratado.

Parágrafo quinto. Feita a exposição pelo síndico, será aberta pelo Presidente a inscrição para que os presentes possam se manifestar sobre o item exposto.

Parágrafo sexto. O Presidente mandará a Secretária registrar ordinariamente o nome e a identificação da unidade de cada condômino que quiser se manifestar.

Parágrafo sétimo. Encerradas as inscrições para manifestação sobre o item da ordem do dia, será dado início a debate, sendo dado a cada condômino inscrito o tempo máximo de 1 minuto para as suas considerações.

Parágrafo oitavo. Finalizadas as considerações dos inscritos, será dada a palavra ao síndico para que preste os esclarecimentos ou as suas considerações sobre o alegado pelos condôminos, o que deverá ser feito no prazo máximo de 2 minutos.

Parágrafo nono. Encerrado o debate sobre o item da ordem do dia, será este levado à votação pelos presentes, se for o caso.

Parágrafo décimo. Proceder-se-á, igualmente em relação aos demais itens da ordem do dia.

Art. 77. Cada condômino terá direito a tantos votos quantas forem às unidades autônomas que lhes pertençam, computando-se o resultado das votações por maioria de votos, calculados sobre o número de presentes e à vista do livro de presença por todos assinados.

Parágrafo primeiro. A votação poderá ser nominal ou genérica, facultado ao condômino dissidente consignar seu voto contrário em ata.

Parágrafo segundo. Se uma unidade autônoma pertencer a vários proprietários, elegera este o condômino que os representará, credenciando-o por escrito. Caso contrário, o condômino isoladamente presente na Assembleia será tido por portador de mandato tácito ou gestor dos demais, em tudo os obrigando.

Parágrafo terceiro. Não poderão tomar parte nas Assembleias, os condôminos que estiverem em débito com o condomínio, inclusive em relação ao pagamento das multas que lhe tenham sido impostas.

Parágrafo quarto. O acordo para o pagamento dos débitos atrasados por meio de parcelas, celebrado judicial ou extrajudicialmente, não suspenderá os efeitos da mora descritos no parágrafo anterior.

Art. 78. É lícito fazer-se o condômino representar nas Assembleias por procurador com poderes especiais, seja este condômino ou não, desde que não seja o próprio Síndico, bem como os seus parentes até o terceiro grau.

Parágrafo único. A procuração deverá conter poderes especiais para votar nos itens da ordem do dia, não sendo necessário o reconhecimento de firma.

Art. 79. A Assembleia Geral Ordinária realizar-se-á na segunda quinzena de março de cada ano, e a ela compete: a)discutir e votar o relatório e as contas de administração, relativos ao ano findo; b)discutir e votar o orçamento das despesas para o ano em curso, fixando o fundo de reserva; c)eleger o síndico e o subsíndico; d)eleger os membros do Conselho Consultivo e Fiscal; e)votar as demais matérias constantes da ordem do dia.

Art. 80. As Assembleias Gerais Ordinárias e Extraordinárias realizar-se-ão em primeira convocação com a presença de condôminos que representem metade mais um (1/2 + 1) das unidades autônomas que constituem o Condomínio, e em segunda, com qualquer número.

Parágrafo primeiro. Nos casos em que a Convenção de Condomínio exigir o quórum qualificado de 2/3 ou a unanimidade dos condôminos, a Assembleia poderá deliberar pela sua permanência, estabelecendo-se os dias da semana e os horários em que ela terá continuidade, a fim de que o maior número de condôminos, ou a sua totalidade, se quiserem, possam dela participar e votar.

Parágrafo segundo. Sendo a Assembleia declarada em sessão permanente, os condôminos que estiverem presentes não estarão sujeitos à nova convocação para as reuniões subsequentes realizadas em continuação.

Parágrafo terceiro. Quando a Assembleia for declarada em sessão permanente, a votação deverá ser nominal, identificando-se o nome do condômino e a respectiva unidade.

Parágrafo quarto. Decidido pela sessão permanente, o Presidente, ao encerrar os trabalhos, determinará ao Secretário que lavre a ata antes da nova reunião e, finalmente, declarará convocados todos os presentes.

Parágrafo quinto. O Presidente poderá mandar expedir avisos sobre a continuação dos trabalhos aos condôminos que deixaram de comparecer.

Art. 81. As Assembleias Gerais Extraordinárias serão convocadas pelo Síndico ou por condôminos que representem, no mínimo, um quarto (¼) do Condomínio, pelo mesmo processo e nos mesmos prazos exigidos para a convocação das Assembleias Gerais Ordinárias.

Art. 82. Compete às Assembleias Gerais Extraordinárias: a)deliberar sobre as matérias de interesse geral do condomínio ou dos condôminos; b)discutir, em grau de recurso, os assuntos que tenham sido deliberados pelo Síndico e a elas levados a pedido do interessado ou dos interessados; c)apreciar as demais matérias constantes da ordem do dia; d)examinar os assuntos que lhe sejam propostos por qualquer condômino; e)destituir o síndico ou o subsíndico, a qualquer tempo, independentemente de justificação ou indenização.

Art. 83. As deliberações das Assembleias serão obrigatoriamente cumpridas por todos os condôminos, independentemente do seu voto, cumprindo ao síndico executá-las ou fazê-las cumprir.

Parágrafo único. Sem prejuízo do disposto no artigo 16 da Convenção do Condomínio, o Síndico encaminhará a Ata para registro no Cartório de Registro de Títulos e Documentos da Comarca do Rio de Janeiro nos oito (8) dias seguintes à Assembleia.

Art. 84. Das Assembleias Gerais serão lavradas atas em livro próprio, aberto, encerrado e rubricado pelo secretário, presidente da Assembleia e Síndico, bem como a lista de presença assinada pelos condôminos presentes.

Parágrafo único. As atas das assembleias poderão ser digitadas e coladas no respectivo livro, devendo, contudo, sempre serem submetidas ao registro no prazo mencionado no parágrafo único do artigo 32.

Art. 85. As despesas com a Assembleia Geral serão inscritas a débito do condomínio, mas as relativas à Assembleia convocada para apreciação de recursos de condôminos serão pagas por estes, se o recurso for desprovido.

Art. 86. As ofensas proferidas em assembleia, dirigidas a qualquer condômino ou participante, serão registradas para os fins de direito, se assim o solicitar a parte ofendida.

 

CAPÍTULO IV

Da Administração

Art. 87. A administração do Condomínio caberá a um Síndico, condômino ou não, eleito em Assembleia Geral Ordinária, pelo período de 1 (um) ano, podendo ser reeleito.

Parágrafo único. Ao Síndico compete: a)representar os condôminos em juízo ou fora dele, ativa ou passivamente, em tudo que se referir aos assuntos de interesse do Condomínio; b)cumprir a lei, o presente regulamento e as deliberações das Assembleias; c)admitir e demitir empregados, bem como fixar-lhes a respectiva remuneração; d)ordenar reparos urgentes ou adquirir o que seja necessário à segurança ou conservação do Condomínio, até o limite mensal equivalente a 06 (seis) salários mínimos, e com previa aprovação da Assembleia, os orçamentos superiores a este limite; e)convocar as Assembleias Gerais Ordinárias nas épocas próprias e as Extraordinárias, quando julgar conveniente ou lhe for requerido fundamentadamente por um grupo de, no mínimo, ¼ (um quarto) dos condôminos; f)prestar, a qualquer tempo, informações sobre atos da administração; g)prestar à Assembleia contas da sua gestão, acompanhada da documentação respectiva, h)oferecer propostas de orçamento para o exercício seguinte; i)manter e escriturar o livro caixa, devidamente aberto, encerrado e rubricado pelos membros do Conselho Consultivo e Fiscal; j)cobrar, inclusive em juízo, as quotas que couberem em rateio aos condôminos nas despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio, estas, aprovadas pela Assembleia, além das multas impostas pela infração deste regulamento e da convenção; k)comunicar à Assembleia as citações que receber; l)procurar por meios suasórios dirimir as divergências entre condôminos; m)entregar ao sucessor todos os livros e documentos que tiver em seu poder.

Art. 88. O Síndico poderá delegar funções administrativas a terceiros de sua confiança, mas sob sua exclusiva responsabilidade.

Art. 89. O Síndico receberá a remuneração que for definida pela convenção do condomínio pelo exercício da função, a qual deverá ser paga até o dia 30 de cada mês.

Art. 90. Nos seus impedimentos eventuais, o Síndico será substituído pelo Subsíndico mais velho ou, se idêntica à idade, aquele que for morador do condomínio há mais tempo.

Art. 91. Em caso de vacância do cargo, a Assembleia elegerá outro Síndico, que exercerá o mandato pelo tempo restante.

Art. 92. Em caso de destituição, o Síndico prestará imediatamente contas de sua gestão.

Art. 93. O Síndico não é responsável – pessoalmente – pelas obrigações contraídas em nome do Condomínio, desde que tenha agido no exercício regular de suas atribuições; responderá, porém, pelo excesso de representação e pelo prejuízo a que der causa, por dolo ou culpa.

Art. 94. Juntamente com o Síndico, será eleito pela Assembleia Geral um Subsíndico, que cooperará com ele na administração do Condomínio.

Art. 95. O mandato do Subsíndico será igual ao do Síndico, não recebendo ele, qualquer remuneração.

Art. 96. Anualmente, a Assembleia elegerá o Conselho Consultivo e Fiscal composto de três (3) membros, escolhidos dentre os condôminos, os quais exercerão gratuitamente as suas funções.

Art. 97. Compete ao Conselho Consultivo e Fiscal: a)fiscalizar as atividades do administrador e examinar as suas contas, relatórios e comprovantes; b)comunicar aos condôminos, por carta registrada ou protocolada, as irregularidades havidas na gestão do Condomínio; c)dar parecer sobre as contas do Síndico, bem como sobre a proposta de orçamento para o exercício subsequente, informando à Assembleia Geral; d)examinar e rubricar o livro caixa; e)assessorar o Síndico na solução dos problemas do Condomínio; f)opinar nos assuntos pessoais entre o Síndico e os condôminos; g)dar parecer em matéria relativa às despesas extraordinárias.

Art. 98. Qualquer condômino poderá examinar os livros, balancetes, notas fiscais e recibos pertinentes ao condomínio dentro da sala da administração e no horário do expediente.

Parágrafo único. Os pedidos de esclarecimento deverão ser fundamentados, apresentados por escrito e protocolados na administração do condomínio.

Art. 99. É vedado ao condômino, isoladamente ou em grupo, solicitar ao Síndico a prestação de contas, que só será devida à Assembleia.

 

 

CAPÍTULO V

 

Do orçamento do Condomínio

Art. 100. Constituem-se despesas ordinárias do Condomínio: a)as relativas à conservação, limpeza, recuperação e reconstrução das partes comuns e dependências do Condomínio; b)as relativas ao prêmio de seguro do Condomínio e dos empregados; c)os tributos e tarifas que incidem sobre as partes comuns do Condomínio; d)a remuneração dos empregados, bem como as relativas aos encargos da previdência social.

Art. 101. Compete à Assembleia Geral Ordinária fixar as despesas ordinárias e cabe aos condôminos concorrer para seu pagamento.

Art. 102. Serão igualmente rateadas entre os condôminos, na mesma proporção de 1/194 para cada um, sempre que o Fundo de Reserva for insuficiente para as despesas extraordinárias, devendo as quotas correspondentes ser pagas dentro de 15 (quinze) dias, a contar da data da Assembleia que as autorizar, salvo se, nessa oportunidade, for estabelecido prazo diferente ou se forem adicionadas às quotas mensais do Condomínio.

Art. 103. Ficarão a cargo exclusivo de cada condômino as despesas a que der causa, decorrente de atos por ele praticados.

Art. 104. O saldo remanescente encontrado no orçamento de um exercício será incorporado ao do exercício seguinte, se outro destino não lhe for dado pela Assembleia Geral. O déficit verificado será rateado entre os condôminos e arrecadado no prazo de 15 (quinze) dias.

Art. 105. Além das quotas destinadas ao pagamento das despesas ordinárias, os condôminos pagarão, cada um por igual, 10% do valor estabelecido para as quotas de condomínio, na mesma época em que estas forem pagas, para constituição de um Fundo de Reserva, o qual se destinará a custear as despesas extraordinárias e os investimentos de infraestrutura e segurança do Condomínio.

 

CAPÍTULO VI

Das responsabilidades, reclamações

e procedimentos disciplinares.

Seção I

Disposições gerais

 

Art. 106. Cada condômino é responsável pelas atitudes e danos causados pelos seus visitantes ou serviçais, inclusive quanto à reparação dos prejuízos sofridos pelo Condomínio, além das sanções previstas neste Regulamento.

Art. 107. As ocorrências, elogios, sugestões ou reclamações deverão ser registradas no Livro próprio, que ficará à disposição dos condôminos no local indicado pelo síndico, delas devendo constar, obrigatoriamente:

I – A data, o nome e a unidade em que reside o morador;

II – A exposição sumária dos fatos;

III – O requerimento do morador, se for o caso.

Parágrafo único. As ocorrências poderão ser lançadas de ofício pelo porteiro ou pela administração, através de observação feita pelo circuito fechado de tv.

Art. 108. O procedimento disciplinar, a aplicação das multas por infração a este regulamento interno, bem como as decisões do Conselho Consultivo deverão ser fundamentadas e observarão os princípios do contraditório e da ampla defesa.

Art. 109. Será eleito pela Assembleia Geral um Ouvidor, escolhido dentre os condôminos, que não será remunerado e não estará subordinado ao Síndico.

Art. 110. Ao Ouvidor compete:

I – Registrar no livro de ocorrências as reclamações, ocorrências, elogios e sugestões que forem levados ao seu conhecimento, dando ao síndico ciência deles;

II – Não serão admitidas reclamações anônimas;

III – O ouvidor poderá elaborar um relatório destinado a dar ciência à Assembleia das reclamações, ocorrências, elogios e sugestões verificados no período que medear entre uma e outra assembleia.

 

Seção II

Do procedimento disciplinar

Art. 111. Ressalvado os casos específicos deste regulamento, em caso de infração o condômino sujeitar-se-á:

I – À advertência verbal;

II – Á aplicação de advertência por escrito e registrada em livro próprio;

III – A aplicação da multa prevista neste regulamento;

IV – Em caso de reincidência ou comportamento antissocial, a majoração da multa em até 10 (dez) vezes o valor global da quota condominial, aplicada exclusivamente pelo Conselho Consultivo com a ratificação da Assembleia Geral;

V – Na hipótese de violação da norma que não esteja qualificada como infração leve, média, grave ou gravíssima, será aplicada a multa equivalente à infração leve.

 

Art. 112. A constatação da infração a qualquer regra deste regulamento ensejará a lavratura do auto de infração, que conterá:

I – A data de lavratura do auto;

II – A data, a descrição e a classificação da infração atribuída ao condômino;

III – O meio de constatação da infração, se diretamente pelo Síndico ou funcionários da administração, ou se por meio de registro no livro de ocorrências.

 

Art. 113. Do auto de infração será extraído cópia para notificação do condômino, que terá o prazo de 5(cinco) dias para apresentar sua defesa por escrito.

Parágrafo único. A defesa apresentada pelo condômino deverá ser apresentada em duas vias na administração do Condomínio dentro do horário do expediente, de 9:00h às 12:00h e de 13:00h às 17:00h.

Art. 114.  Em face da defesa do condômino, o Síndico poderá cancelar o auto de infração ou aplicar a multa prevista neste regulamento.

Art. 115. Caso o condômino não se conforme com a multa, dela poderá recorrer, mediante requerimento para apreciação da sua defesa pelo Conselho Consultivo e subsíndicos.

Art. 116. Para recorrer ao Conselho Consultivo é indispensável o pagamento da multa.

Art. 117. Se o Conselho Consultivo julgar procedente o recurso, a importância paga a título de multa será restituída ou compensada com a próxima quota condominial sem o acréscimo de juros ou correção monetária.

Art. 118. Se o recurso for julgado improcedente pelo Conselho Consultivo, a multa será mantida e, tendo requerido o condômino em sua petição, o recurso será apreciado pela próxima Assembleia Geral, que sobre ele dará a decisão final.

 

Seção III

Das Penalidades

Art. 119. Os condôminos em atraso com o pagamento das respectivas contribuições pagarão os juros de mora de 1% ao mês, calculados pro rata die, e a multa de 2% sobre o débito, independentemente de interpelação. Ocorrendo atraso superior a 30 (trinta) dias, poderá o Síndico cobrar-lhes o débito judicialmente, hipótese em que será imposto ao inadimplente, além dos juros e multa, a cobrança das despesas de expediente, honorários advocatícios de 10% para caso de pagamento antes do ajuizamento da ação, ou de 20% se esta já tiver sido distribuída, aí se incluindo as custas e despesas processuais.

Parágrafo único. O Síndico não poderá, em hipótese alguma, abonar ou dar descontos sobre os créditos do condomínio, inclusive dos juros, multas e penalidades.

Art. 120. Além das penas cominadas em lei, fica ainda o condômino que, transitória ou eventualmente, perturbar o uso das coisas comuns ou der causas a despesas, sujeito à multa correspondente até duas vezes o valor global da quota condominial, sem prejuízo das demais consequências cíveis e criminais do seu ato.

Art. 121. As multas serão aplicadas de acordo com a escala de progressividade estabelecida neste regulamento.

Parágrafo primeiro. A menor multa corresponderá a um quarto (1/4) do valor global da quota condominial.

Parágrafo segundo. As multas serão progressivas em dobro para o caso de reincidências verificadas em prazo inferior a um ano, contado da última penalidade.

Parágrafo terceiro. Independentemente das multas previstas neste regulamento o Síndico poderá, ouvido o Conselho Consultivo, aplicar a sanção prevista no Código Civil de até 10 (dez) vezes o valor da quota condominial, quando o comportamento do condômino for considerado antissocial, o que deverá ser ratificado pela Assembleia.

Parágrafo quarto. Independentemente da conduta, será considerado antissocial, o condômino que, no prazo de 12 (doze) meses, for multado três vezes pelo mesmo fato.

Art. 122. As infrações previstas neste regulamento são classificadas em leve, grave e gravíssima, sendo atribuída a cada uma delas as seguintes multas:

I – Infração: leve – multa: 25% do valor global da quota condominial;

II – Infração: média – multa: 50% do valor global da quota condominial;

III – Infração: grave – multa: 100% do valor global da quota condominial;

IV – Infração: gravíssima – multa: equivalente ao dobro do valor global da quota condominial.

Parágrafo único. Entende-se por valor global da quota condominial, o valor da quota acrescido dos rateios das despesas ordinárias.

 

Disposições Finais

 

Art. 123. Para as deliberações do Conselho Consultivo é indispensável à presença de pelo menos dois conselheiros.

Art.124. O Conselho Consultivo, especificamente, para apreciar os recursos das multas impostas poderá ser integrado por um ou pelos dois subsíndicos, sendo denominado, neste caso, de Órgão Disciplinar.

Parágrafo primeiro. Para o julgamento dos recursos será necessária a presença de pelo menos três membros do Órgão Disciplinar.

Parágrafo segundo. Nas reuniões do Órgão Disciplinar será escolhido um presidente, que dirigirá a reunião, e um secretário, que registrará os trabalhos e, se for o caso, a decisão.  

Parágrafo terceiro. Caberá ao Órgão Disciplinar, com a participação do síndico, realizar a mediação entre os condôminos.

Parágrafo quarto. O Órgão Disciplinar realizará a mediação entre os condôminos e o Síndico.

Art. 125. Os casos omissos serão resolvidos pelo Síndico, ouvidos os subsíndicos e o Conselho Consultivo.

 

CAPÍTULO VII

Da ordem dos serviços

Disposições Gerais

Art. 126. Os funcionários do Condomínio estão subordinados direta e exclusivamente ao Síndico ou a quem este vier a delegar poderes para auxiliá-lo.

Art. 127. Os condôminos exercerão a fiscalização do desempenho dos funcionários comunicando ao Síndico ou ao responsável pela secretaria da administração, os atos, falhas ou elogios dignos de nota.

Art. 128. Os funcionários poderão atender as solicitações ou reclamos dos condôminos se não houver prejuízo na ordem dos serviços ou se, em função de manifesta urgência, o cumprimento imediato seja necessário para garantia da ordem, da segurança de pessoas ou para preservação do patrimônio do Condomínio.

 

Seção I

Da Portaria

Art. 129. O funcionário designado para trabalhar na portaria do edifício deverá estar devidamente uniformizado.

Art. 130. O porteiro deverá tratar todas as pessoas com urbanidade, devendo observar as seguintes regras na execução do seu serviço:

I – Por medida de cautela e segurança, todos os visitantes e fornecedores (entregadores) deverão ser identificados por meio do interfone externo, somente sendo admitida à entrada de pessoas no condomínio, depois de devidamente identificadas;

II – Não é permitido o ingresso no condomínio e o trânsito na área comum de visitantes e, especialmente, de entregadores que estejam utilizando capacetes ou quaisquer outros equipamentos ou vestimentas que dificultem a sua identificação;

III – O visitante, entregador ou fornecedor não poderá falar com o condômino pelo aparelho interno de interfone, exceto se, depois de identificado, for expressamente autorizado o contato pelo morador;

IV – Os condôminos deverão ser avisados pelo interfone – diretamente pelo porteiro – sobre a presença de visitantes, fornecedores ou entregadores de correspondências, somente se admitindo o ingresso de quaisquer destes pelo portão principal depois de autorizado pelo condômino;

V – Se o condômino não for localizado em sua unidade autônoma ou na área comum do Condomínio, não será admitida a entrada de visitantes ou entregadores, exceto no caso de visitantes, se o condômino previamente deixar avisado na portaria;

VI– O porteiro não poderá receber ou guardar quaisquer pertences de condôminos, inclusive chaves dos apartamentos ou veículos, ainda que eventual e transitoriamente;

VII– É proibida a instalação de aparelhos televisores na portaria, exceto em casos especiais e com autorização do síndico, constituindo-se falta grave do funcionário a violação desta regra;

VIII– O porteiro deverá manter-se alerta e vigilante com relação à movimentação de pessoas nas áreas comuns do condomínio, bem como sobre qualquer irregularidade ou ocorrência na parte coberta pelo circuito de tv, de tudo dando notícia ao encarregado pela ordem dos serviços, à secretaria da administração ou diretamente ao síndico;

IX– Caso exista festa no salão de festas ou evento na churrasqueira, o porteiro deverá identificar os convidados por meio de lista previamente disponibilizada pelo morador, somente admitindo a entrada de pessoa não relacionada na lista, com expressa autorização do morador;

X- O porteiro não poderá receber correspondência com Aviso de Recebimento (AR), caso o condômino não esteja presente ou não tenha autorização expressa deste para tanto.

 

Seção II

Do Auxiliar Administrativo ou Auxiliar de Escritório

Art. 131. O funcionário encarregado do auxílio administrativo ou das atividades do escritório, sem prejuízo das diretrizes traçadas pelo Síndico, observará as seguintes regras:

I – Tratar todos os condôminos ou moradores indistintamente, com urbanidade e respeito, visando atender, sempre que possível, as suas solicitações;

II – Não assinará recibos de cotas condominiais com vencimento em dia ou atrasadas, sendo inválidos quaisquer recibos por eles emitidos;

III – Não poderá prestar quaisquer serviços particulares aos condôminos, inclusive, pagar contas em bancos ou enviar fax;

IV – Disponibilizará para consulta em balcão, aos condôminos devidamente cadastrados e identificados, as contas do condomínio, sendo proibido a retirada de documentos para xérox.

 

Seção III

Da manutenção, serviços gerais e limpeza

Art. 132. Os funcionários contratados para manutenção, serviços gerais e limpeza deverão estar devidamente uniformizados.

 

Art. 133. Os funcionários encarregados da manutenção, serviços gerais e limpeza, sem prejuízo do que for determinado pelo Síndico, deverão observar as seguintes regras:

I – No horário de serviço, não será admitido aos funcionários à execução de serviços particulares aos condôminos, constituindo falta grave a violação desta regra;

II – Deverá denunciar qualquer ocorrência ou irregularidade encontrada na sua área de atuação, qualquer defeito detectado nas estruturas ou acessórios do condomínio, bem como sobre qualquer movimentação suspeita de pessoas nas áreas comuns, de tudo dando notícia ao encarregado pela ordem dos serviços, à secretaria da administração ou diretamente ao síndico.

 

Seção IV

Dos vigilantes

Art. 134. Sem prejuízo das determinações do Síndico, o vigilante deverá observar as seguintes regras:

I – Zelar pela ordem interna do condomínio;

II – Manter a vigilância das áreas comuns e do perímetro do Condomínio, especialmente, dos acessos de entrada das garagens e portão principal;

III – Denunciar qualquer ocorrência ou irregularidade encontrada na sua área de atuação, bem como sobre qualquer movimentação suspeita de pessoas nas áreas comuns, de tudo dando notícia ao encarregado pela ordem dos serviços, à secretaria da administração ou diretamente ao síndico.

 

Disposições Finais

 

Art. 135. Para fiel observância deste Regulamento Interno, será o mesmo registrado no Cartório de Títulos e Documentos, distribuído em uma cópia para cada condômino e colocado à disposição dos moradores na portaria e na administração.

 

 

Cidade/UF, ____ de _______________ de 2020